贷款年限是指从贷款发放到贷款到期的时间，不同的贷款类型和贷款条件会影响贷款年限的确定。一般来说，贷款年限越长，贷款利息越高，还款压力越小，但是也会增加贷款风险。因此，贷款人应该根据自己的实际情况，选择合适的贷款年限。

贷款年限的计算方法主要有以下几种：

商业贷款年限的计算方法

商业贷款是指由商业银行或其他金融机构提供的贷款，主要用于购买商品房、汽车、家具等消费品或者投资经营活动。商业贷款年限的最长期限一般为30年，但是具体的贷款年限还要受到以下因素的影响：

贷款人的年龄：有些银行要求贷款人年龄+贷款期限，不得超过个人及其配偶法定退休年龄（男性65周岁，女性60周岁）；而有些银行则是要求贷款人年龄+贷款期限，须小于70年。每个银行规定的贷款年限都是不一样的，具体也要看银行的政策。

贷款人的收入：银行在审核贷款申请时，会对贷款人的收入状况进行调查，一般要求贷款人的月还款额不能超过月收入的50%，否则可能会影响贷款的批准或者降低贷款额度。

房屋的性质和房龄：购买的房屋的性质和房龄也会影响贷款年限，一般来说，购买的普通商品房，产权年限为70年，那么贷款年限≤30年；40年产权和50年产权的房子，贷款年限≤10年；私有产权转让房、拍卖房，贷款年限≤20年。如果购买的是二手房，那么贷款年限和房屋房龄之和不能超过30年，有的银行规定不能超过40年，也有规定不超过50年。

公积金贷款年限的计算方法

公积金贷款是指由住房公积金管理中心提供的贷款，主要用于购买自住住房或者改善住房条件。公积金贷款年限的最长期限一般为30年，但是具体的贷款年限还要受到以下因素的影响：

贷款人的年龄：公积金贷款要求贷款期限+借款人年龄≤规定年龄（男职工为65周岁，女职工为60周岁），且贷款期限+抵押房屋房龄≤40年。

贷款人的公积金缴存额度：公积金贷款的额度和年限与贷款人的公积金缴存额度有关，一般来说，公积金缴存额度越高，贷款的额度和年限越低，这是因为公积金贷款的利率低于商业贷款的利率，银行对高收入人群的要求比较严格。

房屋的性质和房龄：公积金贷款只支持购买自住住房，不支持购买商住房、商业用房等非住宅用房。房屋的性质和房龄的影响与商业贷款类似，一般来说，购买的普通商品房，产权年限为70年，那么贷款年限≤30年；40年产权和50年产权的房子，贷款年限≤10年；私有产权转让房、拍卖房，贷款年限≤20年。如果购买的是二手房，那么贷款年限和房屋房龄之和不能超过30年，有的银行规定不能超过40年，也有规定不超过50年。

组合贷款年限的计算方法

组合贷款是指由商业贷款和公积金贷款组成的贷款，主要用于购买自住住房或者改善住房条件。组合贷款年限的最长期限一般为30年，但是具体的贷款年限还要受到以下因素的影响：

贷款人的年龄：组合贷款要求贷款期限+借款人年龄≤规定年龄（男职工为65周岁，女职工为60周岁），且贷款期限+抵押房屋房龄≤40年。

贷款人的公积金缴存额度：组合贷款的公积金部分的额度和年限与公积金贷款类似，与贷款人的公积金缴存额度有关，一般来说，公积金缴存额度越高，贷款的额度和年限越低。

贷款人的收入：组合贷款的商业部分的额度和年限与商业贷款类似，与贷款人的收入状况有关，一般要求贷款人的月还款额不能超过月收入的50%，否则可能会影响贷款的批准或者降低贷款额度。

房屋的性质和房龄：组合贷款只支持购买自住住房，不支持购买商住房、商业用房等非住宅用房。房屋的性质和房龄的影响与商业贷款和公积金贷款类似，一般来说，购买的普通商品房，产权年限为70年，那么贷款年限≤30年；40年产权和50年产权的房子，贷款年限≤10年；私有产权转让房、拍卖房，贷款年限≤20年。如果购买的是二手房，那么贷款年限和房屋房龄之和不能超过30年，有的银行规定不能超过40年，也有规定不超过50年 。